Partir vivre en Suisse tout en conservant sa résidence principale, sa résidence secondaire ou des biens locatifs en France constitue une situation extrêmement fréquente. Ce choix patrimonial, parfaitement légitime et souvent judicieux, soulève néanmoins des questions fiscales, administratives et de gestion complexes. Comment sera imposé votre bien immobilier français ? Devez-vous le déclarer en Suisse ? Quelles sont les conséquences en cas de vente ? Notre expertise franco-suisse vous éclaire sur tous ces enjeux pour sécuriser et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier transfrontalier.
Faut-il vendre ou conserver son bien immobilier français lors d’un départ en Suisse ?
Cette question revient systématiquement dans nos accompagnements d’expatriation. La réponse dépend de multiples facteurs : votre situation personnelle, vos projets à moyen terme, la nature du bien, son potentiel locatif, et bien sûr les implications fiscales de chaque option.
Les arguments en faveur de la conservation
Conserver votre bien immobilier français présente plusieurs avantages tangibles. Sur le plan patrimonial, l’immobilier français reste un actif de qualité, particulièrement dans les zones tendues où la demande locative est forte. Si votre bien génère des revenus locatifs intéressants, le conserver peut contribuer à la diversification de vos sources de revenus.
L’aspect affectif joue également un rôle important, notamment pour une résidence familiale chargée d’histoire. Beaucoup de nos clients souhaitent maintenir un ancrage en France, garder un pied-à-terre pour les vacances ou les séjours professionnels, ou simplement conserver une option de retour si leur expatriation ne se passe pas comme prévu.
Enfin, sur le plan successoral, transmettre un bien immobilier français peut s’avérer fiscalement avantageux selon la composition de votre famille et votre stratégie patrimoniale globale. L’immobilier constitue un actif tangible et compréhensible pour vos héritiers, souvent plus rassurant que des actifs financiers.
Les arguments en faveur de la vente
Inversement, vendre avant votre départ peut présenter des avantages non négligeables. Si vous réalisez une plus-value importante sur votre résidence principale française et que vous la vendez avant de devenir résident fiscal suisse, vous bénéficiez de l’exonération totale prévue par la législation française pour les résidences principales.
La loi de finances pour 2019 a introduit une exonération intégrale de la plus-value de cession de l’ancien logement qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date de son départ à l’étranger (CGI art. 244 bis A, I‑1).
Les conditions, telles que présentées dans les sources, sont notamment :
- L’immeuble doit avoir constitué la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France.
- L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires, si elles sont cédées en même temps.
- Délai impératif de cession :
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France.
Ex. : expatriation le 15 avril 2019 → l’acte authentique de vente de l’ancienne résidence principale doit être signé au plus tard le 31 décembre 2020 pour bénéficier de l’exonération intégrale.
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France.
- L’immeuble ne doit pas être mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le départ et la cession (pas de location, ni mise à disposition gratuite), faute de quoi il perdrait sa qualité de résidence principale.
Ce régime est plus strict que celui des résidents :
- Le délai est fixé par la loi, non par la notion souple de « délai normal de vente » ; il n’est pas en principe prorogeable au‑delà du 31 décembre de l’année suivant celle du départ.
La vente permet également de simplifier considérablement votre situation administrative. Gérer un bien immobilier depuis la Suisse implique des contraintes : trouver un gestionnaire locatif fiable, gérer les travaux à distance, suivre les obligations fiscales dans deux pays. Pour certains, cette complexité n’est pas souhaitable, surtout si le rendement locatif net de fiscalité s’avère décevant.
Enfin, la mobilisation du capital immobilier peut vous permettre de réorienter votre patrimoine vers des actifs plus performants ou mieux adaptés à votre nouvelle situation de résident suisse, comme le troisième pilier ou d’autres véhicules d’investissement suisses offrant des avantages fiscaux.
La fiscalité de votre bien immobilier français en tant que résident suisse
Comprendre précisément comment votre bien immobilier français sera imposé après votre installation en Suisse est essentiel pour anticiper votre charge fiscale globale et éviter les mauvaises surprises.
Le principe de la convention fiscale franco-suisse
La convention fiscale entre la France et la Suisse, signée en 1966 et actualisée, régit la répartition du pouvoir d’imposer les revenus et la fortune. Pour les biens immobiliers, le principe est clair : ils restent imposables dans l’État où ils sont situés. Votre bien immobilier français demeure donc imposable en France, même si vous êtes résident fiscal suisse.
Ce principe s’applique à tous les revenus et gains liés à l’immobilier : les revenus locatifs, les plus-values de cession, les revenus de droits assimilés comme les parts de SCPI ou de SCI à prépondérance immobilière. La France conserve son pouvoir d’imposer ces éléments.
Toutefois, et c’est un point crucial, vous devez également déclarer ce bien et ces revenus en Suisse. La Suisse n’imposera pas directement ces revenus immobiliers français, mais elle les prendra en compte pour calculer votre taux d’imposition global. C’est ce qu’on appelle l’exemption avec réserve de progressivité.
L’imposition des revenus locatifs
Si vous louez votre bien immobilier français, vous devez déclarer vos revenus en France sur votre déclaration de revenus non-résident, même si vous n’y avez ni domicile ni établissement (art. 6 conv. franco-suisse : revenus immobiliers imposés dans l’État de situation du bien). Ils sont déclarés comme revenus fonciers si le bien est loué nu, ou comme bénéfices industriels et commerciaux si le bien est loué meublé (CGI art. 14 et 34).
Le système fiscal français est complexe, et les régimes de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) en sont une illustration parfaite.
- Distinction LMNP/LMP : Ces deux statuts sont définis par des critères précis (montant des recettes, proportion par rapport aux autres revenus d’activité) et entraînent des conséquences fiscales et sociales très différentes.
- Régimes d’imposition variés : Le LMNP peut choisir entre le micro-BIC et le régime réel, ce dernier permettant l’amortissement et la déduction des charges. Le LMP est obligatoirement au régime réel.
- Conséquences fiscales et sociales : Les avantages (imputation des déficits, exonération des plus-values pour le LMP) et les contraintes (cotisations sociales pour le LMP) varient fortement entre les deux statuts.
Zones d’incertitude ou points sensibles :
- Évolution législative et réglementaire : Le droit fiscal français est en constante évolution, et les règles relatives au LMNP/LMP peuvent être modifiées, nécessitant une veille juridique régulière.
- Interprétation administrative et jurisprudence : Les subtilités de ces régimes sont souvent précisées par l’administration fiscale (BOFiP) et la jurisprudence, ce qui ajoute à la complexité.
Obligation de déclaration en Suisse : le résident suisse est soumis à l’impôt illimité sur l’ensemble de ses revenus et de sa fortune en Suisse Art. 21 al. 1 let. a LIFD. Les revenus immobiliers français doivent donc être déclarés dans la déclaration fiscale suisse.
Élimination de la double imposition (exemption avec réserve de progressivité) : la Suisse élimine la double imposition en exemptant ces revenus de l’impôt suisse. Cependant, elle les prend en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable.
Autres zones d’incertitude ou points sensibles :
- Déduction des charges : la déduction des charges et frais liés à l’immeuble situé en France (intérêts hypothécaires, frais d’entretien) doit être analysée attentivement.
- Assistance administrative : les autorités fiscales françaises peuvent demander des informations à la Suisse concernant les loyers perçus par des résidents suisses pour des biens immobiliers en France, comme l’illustre la jurisprudence TAF A-4862/2024.
L’imposition de la valeur du bien : l’impôt sur la fortune en Suisse
Le bien immobilier est imposable à l’impôt sur la fortune en France, en vertu de l’article 24 paragraphe 1 de la Convention de double imposition franco-suisse.
La Suisse exempte ce bien de l’impôt sur la fortune suisse, mais sa valeur est prise en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable au reste de la fortune du contribuable (Art. 25 par. 1 Convention CH-FR).
En Suisse, vous êtes soumis à un impôt annuel sur la fortune, calculé sur la valeur totale de vos actifs. Votre bien immobilier français doit être déclaré dans votre déclaration de fortune suisse à sa valeur vénale, c’est-à-dire sa valeur de marché au 31 décembre de chaque année.
Cette valeur peut être estimée par vous-même en tenant compte des prix du marché local, ou faire l’objet d’une évaluation professionnelle si le bien est atypique ou complexe. Certains cantons suisses acceptent la valeur fiscale retenue en France pour la taxe foncière, tandis que d’autres exigent une évaluation au prix de marché. Il convient de se renseigner auprès de votre administration fiscale cantonale.
Le taux de l’impôt sur la fortune varie considérablement d’un canton à l’autre. Dans les cantons fiscalement attractifs comme Zoug ou Schwyz, cet impôt reste modéré. Dans d’autres cantons, il peut représenter une charge significative, particulièrement si vous possédez un patrimoine immobilier important. Cette disparité doit être prise en compte dans votre choix de domicile cantonal.
La taxe foncière et les impôts locaux français
En tant que propriétaire d’un bien immobilier en France, vous restez redevable de la taxe foncière annuelle, que le bien soit loué ou non. Cette taxe est calculée par l’administration fiscale française sur la base de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par les collectivités locales.
Si votre bien est occupé par un locataire au 1er janvier de l’année d’imposition, c’est généralement le locataire qui sera redevable de la taxe d’habitation (bien que cette taxe soit en cours de suppression progressive pour les résidences principales). En revanche, si le bien est vacant ou si vous l’occupez vous-même lors de séjours en France, c’est vous qui restez redevable de la taxe d’habitation selon les règles applicables.
La gestion administrative et pratique depuis la Suisse
Conserver un bien immobilier en France tout en résidant en Suisse implique de mettre en place une organisation rigoureuse pour gérer les aspects administratifs, fiscaux et pratiques.
La gestion locative à distance
Si vous décidez de louer votre bien français, la gestion à distance depuis la Suisse pose des défis pratiques. Faire appel à une agence immobilière ou à un administrateur de biens français est généralement recommandé. Ce professionnel se chargera de trouver les locataires, encaisser les loyers, réaliser les états des lieux, gérer les éventuels litiges et coordonner les travaux d’entretien.
Cette délégation a un coût, généralement compris entre 6% et 10% des loyers encaissés, mais elle vous décharge des contraintes quotidiennes et sécurise juridiquement la location. Les honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers en France, ce qui atténue leur impact fiscal.
Il est crucial de choisir un gestionnaire compétent et fiable. Privilégiez les professionnels membres d’une organisation professionnelle reconnue, disposant d’une garantie financière, et idéalement recommandés par votre réseau. Un mauvais gestionnaire peut rapidement transformer un investissement locatif rentable en source de problèmes et de pertes financières.
Le maintien d’un compte bancaire français
Conserver un compte bancaire en France après votre départ en Suisse facilite considérablement la gestion de votre bien immobilier. Ce compte permet de percevoir les loyers, payer la taxe foncière, régler les charges de copropriété et les factures de travaux, sans multiplier les virements internationaux coûteux.
Toutefois, certaines banques françaises appliquent des restrictions ou ferment les comptes de clients devenus non-résidents. Avant votre départ, contactez votre banque pour l’informer de votre changement de résidence et connaître sa politique. Certaines banques disposent de services dédiés aux non-résidents, d’autres vous demanderont de clôturer votre compte.
Si votre banque accepte de maintenir votre compte, vous devrez fournir régulièrement des justificatifs de domicile suisse et mettre à jour vos informations. N’oubliez pas que ce compte bancaire français devra être déclaré dans votre déclaration fiscale suisse, conformément aux obligations d’exhaustivité.
L’assurance du bien et la gestion des sinistres
Votre assurance habitation doit être informée de votre changement de résidence. Certains assureurs français acceptent de continuer à couvrir les biens de non-résidents, d’autres refusent ou appliquent des conditions particulières. En cas de refus, vous devrez trouver un nouvel assureur acceptant d’assurer un bien dont le propriétaire réside à l’étranger.
Pour les biens loués, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) est indispensable. Elle couvre votre responsabilité en tant que propriétaire et protège le bien contre les risques non couverts par l’assurance du locataire. En cas de sinistre, la gestion depuis la Suisse peut être compliquée. Avoir un contact sur place (gestionnaire locatif, voisin de confiance, membre de la famille) facilite grandement les démarches.
Les conséquences fiscales en cas de vente
Si vous décidez de vendre votre bien immobilier français après être devenu résident suisse, les implications fiscales diffèrent sensiblement de celles applicables aux résidents français.
L’imposition de la plus-value en France – résident fiscal accrédité
En tant que non-résident, vous êtes imposé en France sur la plus-value réalisée lors de la vente de votre bien immobilier français. La plus-value immobilière est calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après application de divers abattements.
Pour les non-résidents de l’Union européenne, le régime d’imposition des plus-values immobilières a évolué. Depuis 2019, les ressortissants suisses bénéficient du même régime fiscal que les résidents français pour les plus-values immobilières, grâce à un accord bilatéral. Vous profitez donc des mêmes abattements pour durée de détention : exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si vous vendez avant ces délais, la plus-value est imposée au taux de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, plus 7,5% de prélèvement de solidarité pour un cédant affilié à un régime d’assurance maladie obligatoire en Suisse, soit un taux global de 26,5%, majoré le cas échéant de la surtaxe sur les plus-values élevées. Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition.
Il est impératif, en cas de vente de recourir, à un représentant fiscal accrédité en France qui est chargé de calculer et de garantir le montant de la plus-value taxable en France.
Les frais de notaire et la procuration
La vente d’un bien immobilier en France nécessite l’intervention d’un notaire. Si vous résidez en Suisse, vous n’êtes pas obligé de vous déplacer pour signer l’acte de vente. Vous pouvez donner procuration à une personne de confiance qui signera en votre nom, ou signer l’acte devant un notaire suisse qui le transmettra ensuite au notaire français.
Cette seconde option, bien que plus coûteuse, offre davantage de sécurité juridique. Le notaire suisse vérifie votre identité, s’assure de votre consentement éclairé, et authentifie la procuration selon les règles suisses. Cette procuration doit ensuite être légalisée ou apostillée pour être valable en France.
Les stratégies d’optimisation patrimoniale
Au-delà de la simple conservation ou vente de votre bien, plusieurs stratégies patrimoniales méritent d’être étudiées pour optimiser votre situation fiscale et successorale.
La détention du bien immobilier par une Société
La structuration juridique et fiscale d’un investissement ou d’une détention d’un bien immobilier en France par une Société nécessite impérativement un accompagnement spécialisé.
La donation du bien
Si votre objectif final est de transmettre votre bien immobilier français à vos enfants, procéder à la transmission du bien en démembrement peut être fiscalement intéressant.
La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre progressivement le bien tout en conservant le droit d’usage ou de percevoir les loyers. Cette technique combine optimisation successorale et maintien de vos revenus. Ici encore, le timing est crucial et doit être déterminé en fonction de votre situation globale.
Le démembrement de propriété et l’optimisation locative
Le démembrement de propriété (séparation entre nue-propriété et usufruit) peut être utilisé stratégiquement pour optimiser la fiscalité locative. Par exemple, donner la nue-propriété à vos enfants tout en conservant l’usufruit vous permet de continuer à percevoir les loyers, mais ces revenus seront imposés en France en votre nom propre, évitant ainsi certaines complexités transfrontalières.
Les pièges à éviter absolument
Notre expérience d’accompagnement de résidents suisses propriétaires en France nous a permis d’identifier plusieurs erreurs courantes aux conséquences souvent graves.
Oublier de déclarer le bien en Suisse
L’erreur la plus fréquente consiste à penser que puisque le bien est imposé en France, il n’y a rien à déclarer en Suisse. Notamment dans l’hypothèse de parts d’une SCI avec des comptes courants où la situation est souvent complexe.
Négliger les conséquences d’une location meublée
Louer votre bien en meublé plutôt qu’en nu change radicalement le régime fiscal applicable en France. Les revenus de location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ce régime peut être avantageux grâce à l’amortissement du bien, mais il implique des obligations comptables et déclaratives beaucoup plus lourdes, difficilement gérables à distance sans l’aide d’un expert.
Attention à la location en meublé d’un bien détenu par une SCI à l’impôt sur le revenu qui entraînerait la soumission de plein droit à l’impôt sur les sociétés avec des conséquences en terme de plus-value imposable.
Sous-estimer l’impact de la résidence fiscale sur la succession
Votre bien immobilier français sera soumis aux droits de succession français en cas de décès, mais votre résidence fiscale suisse au moment du décès aura des implications importantes sur le traitement global de votre succession. Une planification successorale transfrontalière est indispensable pour éviter les doubles impositions et les complications administratives pour vos héritiers.
L’accompagnement global dans votre projet d’expatriation
La gestion de votre patrimoine immobilier français s’inscrit dans la stratégie globale de votre changement de résidence vers la Suisse. Cette dimension immobilière doit être coordonnée avec vos autres problématiques patrimoniales : gestion de vos comptes bancaires français, optimisation de votre assurance-vie, planification successorale, choix de votre canton de résidence en Suisse.
Une vision d’ensemble est indispensable pour prendre les bonnes décisions au bon moment. Certaines options patrimoniales ne peuvent être mises en œuvre qu’avant votre départ de France, d’autres seulement après votre installation en Suisse. Le séquencement de vos décisions et de vos opérations patrimoniales conditionne largement l’efficacité de votre stratégie globale.
L’accompagnement BERGEOT PAOLI pour optimiser votre immobilier transfrontalier
Notre étude vous accompagne dans l’audit de votre patrimoine immobilier français, l’analyse des implications fiscales d’investissement, de conservation ou de vente, la mise en place des structures optimales, la coordination avec vos gestionnaires locatifs et vos conseils, la préparation de vos déclarations fiscales dans les deux pays, et l’optimisation successorale de votre patrimoine immobilier.
Nous travaillons en réseau avec des notaires français spécialisés, des gestionnaires immobiliers de confiance, et des experts-comptables pour vous offrir un accompagnement complet et intégré. Votre patrimoine immobilier français mérite une gestion professionnelle qui sécurise vos revenus et optimise votre fiscalité transfrontalière.
Nos experts en patrimoine transfrontalier analysent votre situation et vous conseillent sur la meilleure stratégie.