Résider en Suisse et vendre un bien situé en France suppose de comprendre les règles françaises de taxation, l’articulation avec la convention fiscale franco-suisse et le rôle du représentant fiscal. Pour sécuriser l’opération et éviter tout blocage à la signature, notre accompagnement en représentation fiscale cadre le dossier de bout en bout.
La plus-value imposable en France
Même depuis la Suisse, la cession d’un bien immobilier situé en France génère une plus-value imposable en France. Le calcul suit les règles françaises : différence entre le prix de cession et le prix de revient (acquisition + frais + travaux recevables), puis application des abattements pour durée de détention. Au-delà de 30 ans de détention, l’exonération devient totale sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Le statut de résident suisse face à la représentation fiscale
La Suisse n’appartient pas à l’Union européenne. Dans la pratique, les autorités fiscales françaises exige la désignation d’un représentant fiscal si le prix de vente est supérieur à 150.000 €. Pour limiter tout risque de blocage, il est recommandé d’anticiper cette question dès la promesse de vente.
Convention fiscale franco-suisse : ce qu’elle change
La convention fiscale entre la France et la Suisse du 9 septembre 1966 (modifiée en 2014) prévoit que les gains provenant de la vente d’immeubles situés en France sont imposables en France. Elle n’exonère donc pas le vendeur suisse de l’impôt français, mais elle permet d’éviter une double imposition.
Les prestations sociales françaises (17,2% de la plus-value taxable) ne sont pas dues si le vendeur présente un justificatif de son affiliation du cédant à un régime d’assurance maladie obligatoire en Suisse ainsi que la confirmation qu’il n’est pas à la charge de la sécurité sociale française.
Pour bénéficier de ce mécanisme, il est indispensable de produire une attestation de résidence fiscale suisse délivrée par l’administration cantonale au moment de la cession. Sans ce document, l’application de la convention devient difficile voire impossible.
Les pièces à réunir pour le calcul
Le dossier de plus-value doit être documenté avec soin. À prévoir :
- Acte d’acquisition avec prix, date et frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments)
- Factures de travaux recevables : travaux d’amélioration ou de transformation, facturés par des entreprises et réglés par virement ou chèque
- Justificatifs de cession : compromis, acte authentique, commissions d’agence, diagnostics obligatoires
- Attestation de résidence fiscale suisse au jour de la vente
- Preuve de la durée de détention : reconstituer la chaîne en cas de donation, succession ou acquisition en indivision
Un dossier complet et structuré évite les demandes complémentaires qui retardent la signature.
Les particularités liées à la Suisse
Plusieurs points méritent une attention particulière pour les résidents suisses :
- Traçabilité des paiements : les autorités françaises exigent des preuves de règlement conformes (virements bancaires). Les paiements en espèces ne sont pas admis.
- Justificatifs de travaux : pour les détentions anciennes, il est fréquent que les factures manquent ou soient incomplètes. Un forfait peut parfois s’appliquer sous conditions strictes.
- Coordination avec le notaire : anticiper le dépôt du dossier fiscal avant la signature définitive pour éviter tout retard.
- Déclaration en Suisse : même si l’impôt est payé en France, la plus-value peut devoir être mentionnée dans la déclaration fiscale suisse pour le calcul du crédit d’impôt.
Erreurs fréquentes des vendeurs suisses
Les mêmes écueils reviennent régulièrement :
- Ne pas demander l’attestation de résidence fiscale suffisamment tôt (délais cantonaux variables)
- Confondre travaux d’entretien (non déductibles) et travaux capitalisables
- Mal calculer la durée de détention en cas de donation ou succession
- Présenter des factures sans mentions légales ou sans preuves de paiement
- Négliger la convention fiscale et risquer une double imposition
Pour comprendre en détail les règles de calcul et les pièces recevables, consultez l’article plus-value et représentation fiscale. Pour éviter les faux pas courants, voyez aussi les erreurs fréquentes des non-résidents.
Le rôle du représentant fiscal pour un résident suisse
Le représentant fiscal vérifie la conformité du calcul, rassemble et trie les justificatifs, dialogue avec le notaire et l’administration, puis atteste le dossier. Il engage sa responsabilité solidaire avec le vendeur, ce qui sécurise l’opération et accélère le traitement. Pour un résident suisse, cette mission inclut également la vérification de la bonne application de la convention franco-suisse et la coordination avec les autorités cantonales si nécessaire.
Cas pratiques
- Appartement à Paris détenu 20 ans : résident de Genève depuis 10 ans, travaux de rénovation il y a 8 ans. Avec factures conformes et attestation de résidence suisse, le dossier est accepté rapidement. Abattements appliqués, crédit d’impôt obtenu en Suisse.
- Maison en Haute-Savoie détenue 12 ans : résident vaudois, travaux partiellement documentés. Le représentant fiscal écarte les pièces douteuses, applique le forfait pour le reste, présente un calcul cohérent. Signature sans délai.
- Local commercial détenu par société suisse : représentation requise, chaîne de propriété reconstituée, pièces comptables rassemblées. Calcul attesté, transaction sécurisée.
Calendrier et anticipation
Pour éviter tout stress de dernière minute, voici un calendrier indicatif :
- Dès la promesse de vente : demander l’attestation de résidence fiscale suisse (délai : 2 à 6 semaines selon le canton)
- 2 mois avant signature : rassembler acte d’acquisition, factures de travaux, justificatifs de frais
- 6 semaines avant signature : transmettre le dossier au représentant fiscal pour calcul et vérification
- 1 mois avant signature : dépôt du dossier auprès de l’administration fiscale française
- Signature : opération sécurisée, fonds débloqués sans retard
Notre accompagnement transfrontalier
Chez Bergeot Paoli Associés, nous intervenons régulièrement pour des résidents suisses qui vendent en France. Notre accompagnement transfrontalier couvre la revue documentaire, le calcul de la plus-value, l’application de la convention franco-suisse, la coordination avec le notaire et l’attestation du dossier. L’objectif : une signature fluide et une conformité totale. Pour engager la démarche et découvrir notre équipe, consultez notre service de représentation fiscale en France.