Avant une vente en France, les règles ne sont pas les mêmes pour un résident de l’UE/EEE et pour un résident hors UE. Selon le profil, la représentation fiscale peut être dispensée ou requise, et la charge de preuve varie. Si vous voulez un circuit cadré, la prise en charge de votre représentation fiscale explique le déroulé et les pièces attendues.
Pourquoi la distinction existe
Au sein de l’UE/EEE, les échanges administratifs sont plus fluides et la reconnaissance des documents est plus simple. Hors UE, le suivi et le recouvrement sont moins aisés, d’où une exigence de représentation pour garantir le dépôt et le paiement. Dans les deux cas, le calcul de plus-value reste au cœur du dossier et conditionne la fluidité de la transaction.
Vendeurs établis dans l’UE/EEE
Pour un résident UE/EEE, il n’y a pas de représentation fiscale obligatoire. Il convient toutefois de calculer la plus-value taxable et le recours un conseil fiscal est souvent nécessaire.
À anticiper
- Preuve de résidence UE/EEE au jour de la cession (attestation fiscale, certificat de résidence)
- Complétude des pièces du calcul : prix d’acquisition, frais d’acquisition, travaux recevables
- Cohérence des dates, quotes-parts et moyens de paiement
- Documentation des abattements pour durée de détention
En pratique, un dossier bien étayé permet au notaire de traiter la vente sans délai et évite les demandes complémentaires de l’administration.
Vendeurs hors UE
Pour un résident hors UE (par exemple en suisse), la représentation fiscale est généralement requise lorsque le prix de vente du bien immobilier est supérieur à 150.000 €. L’objectif : assurer un calcul exact de la plus-value taxable et un dépôt conforme avant la signature.
Points de contrôle récurrents
- Durée de détention et abattements applicables (jusqu’à exonération totale après 30 ans)
- Traçabilité des travaux et des frais d’acquisition et de cession
- Application correcte d’une convention fiscale pour éviter une double imposition
- Présence d’un représentant fiscal qui atteste le dossier et engage sa responsabilité solidaire
La qualité et la traçabilité des justificatifs conditionnent l’acceptation rapide du dossier sans relance.
Sociétés et structures interposées (hors UE)
Pour une société étrangère (hors UE), , la représentation est exigée pour tous les dossiers de vente et la documentation attendue est dense : statuts à jour, chaîne de propriété, pouvoirs des signataires, pièces comptables, preuves détaillées des dépenses. Une SCI étrangère ou une holding doit souvent produire des justificatifs qu’un particulier n’a pas à fournir, notamment sur la composition de l’actionnariat.
Documents à préparer selon le profil
Le socle documentaire est commun, mais l’exigence de traçabilité est renforcée hors UE. À prévoir en amont :
- Acte d’acquisition avec prix, date et détail des frais d’acquisition
- Factures de travaux recevables et réglées, contrats d’entreprise, preuves de paiement
- Justificatifs de commissions d’agence et frais de cession
- Éléments d’identité fiscale et certificat de résidence à la date de cession, affiliation à une caisse de sécurité sociale suisse
- Pour les sociétés : statuts, extrait du registre, pouvoirs des représentants, preuves de propriété, et les états financiers
L’objectif : présenter un calcul de plus-value documenté et vérifiable du premier coup, réduisant ainsi les risques de blocage.
Cas pratiques courts
- Résident d’un pays de l’EEE, appartement détenu 15 ans. Représentation fiscale non requise. L’enjeu reste un dossier de plus-value complet et la preuve de résidence EEE valide au moment de la vente.
- Résident hors UE, maison détenue 12 ans avec travaux importants. Représentation généralement requise. La clé : prouver la réalité et le paiement des travaux recevables pour ajuster la base imposable à la baisse.
- Cession par une société hors UE, local commercial. Représentation habituelle. Jeu de pièces étendu (société, bien, dépenses) et calcul attesté par le représentant avant signature.
Éviter les erreurs fréquentes
Les erreurs tiennent moins au pays de résidence qu’à la qualité et à l’anticipation du dossier :
- Pièces de travaux non conformes (devis non soldés, factures sans mentions légales, paiements en espèces non tracés)
- Durée de détention mal calculée en cas d’indivision, donation, succession ou apport en société
- Dépôt incomplet qui retarde la signature et génère des pénalités de retard
Pour comprendre le rôle opérationnel du professionnel qui atteste ces éléments, voyez l’article le rôle d’un représentant fiscal. Pour réduire les faux pas courants et sécuriser votre transaction, parcourez aussi les erreurs fréquentes des non-résidents lors d’une vente en France