Vendre un bien immobilier situé en France ou en Suisse en tant que non-résident soulève des questions fiscales complexes. Chaque cession immobilière transfrontalière doit être sécurisée, car elle est soumise aux règles d’un ou plusieurs États, aux déclarations croisées et aux conventions bilatérales. Voici les principaux mécanismes à connaître pour anticiper les risques de double imposition ou de requalification.
Vente transfrontalière d’un bien immobilier : qui perçoit l’impôt ?
En matière de plus-values immobilières transfrontalières, le principe fondamental est que l’imposition revient à l’État dans lequel se situe le bien. Ainsi, un résident suisse vendant un bien en France est soumis à la fiscalité française. Inversement, un résident français cédant un bien immobilier en Suisse sera imposé dans le canton concerné.
Côté français, l’article 150 U du Code général des impôts prévoit une imposition à 19 %, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux pour les non-résidents (sauf s’ils relèvent d’un régime de sécurité sociale européen). À partir de la 6ᵉ année, des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette base imposable. L’exonération totale intervient après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Un prélèvement complémentaire peut s’appliquer si la plus-value excède 50 000 €.
En Suisse, l’imposition est décidée au niveau cantonal. Certains cantons appliquent un taux élevé sur les ventes à court terme, puis un taux dégressif selon la durée de détention (jusqu’à 25 ou 30 ans). La méthode de calcul diffère : certains cantons appliquent un taux marginal basé sur l’impôt sur le revenu, tandis que d’autres utilisent un régime autonome.
Formalités, conventions fiscales et déclaration croisée
Selon la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966, c’est à l’État de situation du bien qu’incombe l’imposition. Toutefois, l’État de résidence du contribuable conserve un droit. Il doit y déclarer la plus-value, avec un crédit d’impôt permettant d’éviter toute double imposition.
Ce mécanisme suppose une documentation complète : acte de cession, justificatifs des frais, calcul détaillé de la plus-value, éléments relatifs à la durée de détention.
Les erreurs fréquentes concernent la qualification du bien (résidence principale, secondaire ou local professionnel), l’omission de la déclaration dans le pays de résidence ou l’absence de justificatifs. Toute irrégularité peut entraîner un redressement, une taxation d’office ou des pénalités.
Résidence principale, indivision, sociétés
Certains cas nécessitent une analyse spécifique. Une résidence principale située en France, cédée par un résident suisse, ne bénéficie de l’exonération que si le vendeur est ressortissant de l’Union européenne, a résidé dans le bien au moins deux ans, et n’a pas déjà utilisé ce régime.
Lorsque le bien est détenu en indivision ou via une société, la fiscalité devient plus complexe. La plus-value peut être répartie au prorata des parts ou être réintégrée dans le résultat fiscal d’une entité. Les holdings patrimoniaux, les sociétés civiles ou les montages étrangers (notamment luxembourgeois) font souvent l’objet d’une analyse détaillée de la part des administrations fiscales, en France comme en Suisse.
Récapitulatif : ce qu’il faut retenir
- L’imposition de la plus-value immobilière dépend toujours de la localisation du bien.
- La France applique une taxation de 19% + 7,5% (prélèvement de solidarité) pour un cédant affilié à un régime d’assurance maladie obligatoire en Suisse.
- En Suisse, la fiscalité est cantonale, souvent dégressive, mais peut être élevée à court terme.
- La convention franco-suisse permet d’éviter la double imposition via un crédit d’impôt dans le pays de résidence.
- La documentation est essentielle : tout manquement (absence de déclaration, erreur de qualification, défaut de justificatifs) peut entraîner des conséquences lourdes.
Le rôle du représentant fiscal dans les ventes immobilières transfrontalières
Tout non-résident vendant un bien immobilier en France doit désigner un représentant fiscal accrédité. Cette obligation, prévue par l’article 244 bis A du Code général des impôts, permet à l’administration fiscale française de disposer d’un interlocuteur établi en France pour l’ensemble des démarches : calcul de la plus-value, déclaration, paiement de l’impôt et conservation des justificatifs. Le représentant fiscal engage sa responsabilité solidaire sur les sommes dues et garantit la conformité de l’opération. Sans cette désignation, la vente ne peut être finalisée par le notaire. L’étude BERGEOT PAOLI Associés assure cette mission et vous accompagne dans toutes vos démarches déclaratives en France comme en Suisse. Pour sécuriser votre opération, faites appel à un représentant fiscal accrédité pour non-résidents.