Vendre un bien en France depuis l’étranger suppose de maîtriser le calcul de la plus-value et la qualité des justificatifs. Lorsque la représentation est requise, notre équipe dédiée à la représentation fiscale en France cadre les pièces et atteste le dossier pour éviter tout blocage à la signature de l’acte de vente.
Comprendre la base de calcul
La plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix de revient. Le prix de revient regroupe le prix d’acquisition initial, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments de notaire, frais d’acte) et, sous conditions strictes, les travaux recevables. L’objectif : présenter un calcul lisible, traçable et accepté sans relance.
Abattements et durée de détention
Les abattements dépendent de la durée de détention et s’appliquent distinctement à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux points sont sensibles : la date d’acquisition retenue (donation, succession ou apport peuvent modifier le point de départ) et la continuité de détention notamment en cas de location du bien en meublé (LMNP -LMP). Une erreur de quelques mois peut faire basculer dans une autre tranche d’abattement et modifier significativement l’impôt dû.
Travaux recevables : ce qui passe, ce qui casse
Sont recevables les travaux qui augmentent la valeur du bien ou le transforment, facturés par des entreprises et effectivement réglés. Sont souvent écartés : devis non soldés, achats de matériaux sans pose facturée, paiements en espèces non tracés, factures sans mentions légales obligatoires. Pour les détentions anciennes (plus de 5 ans), un forfait peut parfois être appliqué quand les justificatifs sont insuffisants, mais il reste encadré et ne remplace pas la preuve documentaire lorsque celle-ci existe.
Frais d’acquisition et de cession
Les frais d’acquisition incluent droits d’enregistrement, émoluments de notaire et frais d’acte. Les frais de cession couvrent notamment les commissions d’agence immobilière et les diagnostics obligatoires. Pour être intégrés au calcul, ils doivent être directement rattachés au bien, documentés par des pièces justificatives et cohérents avec les flux de paiement. Une pièce isolée, sans lien clair avec l’opération, sera systématiquement contestée par l’administration.
Particularités fréquentes
Plusieurs situations appellent une attention accrue et une documentation renforcée :
- Indivision, démembrement, quotes-parts variables : la répartition du prix et du prix de revient doit être justifiée et proportionnée aux droits de chacun
- Biens reçus par donation ou succession : reprise des valeurs déclarées à l’époque et des frais supportés lors de la transmission
- Biens ayant fait l’objet de travaux étalés : distinguer les dépenses d’entretien (non déductibles) des améliorations
Le rôle du représentant fiscal dans le calcul
Le représentant fiscal vérifie la cohérence documentaire, modélise le calcul de la plus-value et atteste le dossier avant dépôt. Il contrôle la durée de détention, trie les pièces recevables, applique correctement les abattements et s’assure que les montants figurant dans la déclaration de plus-value correspondent aux données déclarées. Cette vérification croisée évite les incohérences qui déclencheraient un contrôle. Pour le déroulé concret de sa mission, un focus détaillé figure dans l’article le rôle d’un représentant fiscal.
Conventions fiscales et pays de résidence
Une convention fiscale peut éviter les doubles impositions via un crédit d’impôt ou une clé de répartition, sans pour autant neutraliser les règles françaises de calcul.. L’absence de certificat de résidence fiscale à la date de cession peut bloquer la vente du bien immobilier.
Tri et présentation des pièces
Un dossier accepté du premier coup tient souvent à la qualité de présentation. Regrouper les pièces par blocs logiques (acquisition, travaux, cession), numéroter chaque document, expliquer les rattachements et récapituler les totaux dans un tableau de synthèse évite des va-et-vient inutiles. Les paiements doivent être traçables (virements, chèques) et correspondre précisément aux factures. Une pièce douteuse ou incomplète, mieux vaut l’écarter que risquer de fragiliser l’ensemble du dossier.
Exemples courts
- Appartement détenu 18 ans avec rénovation complète il y a 5 ans. Factures conformes et paiements traçables permettent d’intégrer les travaux au prix de revient. Abattements recalculés, base imposable réduite et dossier accepté sans relance.
- Maison détenue 9 ans avec devis non soldés et achats de matériaux. Sans pose facturée ni preuve de paiement, les dépenses sont écartées. La base imposable augmente, mais le dossier passe sans relance grâce à une présentation claire et honnête.
- Local commercial détenu par société étrangère hors UE. Représentation requise, chaîne de propriété et pièces comptables rassemblées. Calcul attesté par le représentant fiscal, signature non retardée par le volet fiscal.
Erreurs à éviter
Les mêmes causes reviennent régulièrement dans les dossiers refusés ou contestés :
- Confondre dépenses d’entretien courant et travaux d’amélioration
- Mal dater l’acquisition ou oublier un événement juridique intermédiaire (donation, succession, apport)
- Intégrer des frais non rattachés au bien ou non effectivement payés
- Négliger la preuve de résidence fiscale ou celle de l’affiliation à un régime de sécurité social suisse
- Déposer un dossier incomplet qui retarde la signature et génère des contrariétés pour les parties au dossier de vente immobilière
En complément
Si vous voulez comprendre l’enchaînement des tâches côté professionnel, voyez l’article le rôle d’un représentant fiscal. Pour limiter les faux pas et sécuriser votre transaction, les principaux écueils sont recensés dans les erreurs fréquentes des non-résidents lors d’une vente en France.