En Suisse, le cadre juridique distingue deux grandes catégories de fonds immobiliers : les fonds directs et les fonds indirects. Cette distinction emporte des conséquences fiscales significatives, qui doivent être prises en compte dès la structuration de l’investissement. Selon l’objectif patrimonial poursuivi, le choix de l’une ou l’autre formule peut produire des effets très différents.
La détention des actifs immobiliers peut s’effectuer selon deux modalités. Dans le cas d’un fonds à propriété directe, les actifs sont détenus directement par le fonds. À l’inverse, un fonds à propriété indirecte recourt à une structure dans laquelle les investisseurs détiennent des parts sociales représentant une fraction des actifs gérés. Sur le plan opérationnel, cette distinction n’a pas d’incidence sur les modalités d’acquisition des parts ni sur leur enregistrement comptable.
Sur le plan fiscal, les écarts sont substantiels. Les fonds directs sont soumis à une imposition directe au niveau du fonds, ce qui signifie que les investisseurs ne sont pas imposés sur les dividendes distribués. De même, les parts détenues ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune, et les plus-values ne sont pas imposées au niveau de l’investisseur. À l’inverse, les fonds immobiliers indirects répercutent intégralement la charge fiscale sur les investisseurs. Ces derniers sont donc soumis à l’impôt sur les revenus perçus, à l’impôt sur la fortune et à l’imposition des plus-values.
Cette absence de fiscalité directe pour les porteurs de parts dans les fonds directs s’explique par le fait que la charge fiscale est supportée par la société de gestion du fonds elle-même. Elle s’acquitte des impôts afférents aux revenus générés par les actifs immobiliers, ce qui se reflète à la fois dans les distributions versées aux investisseurs et dans la performance nette du fonds.
Il est enfin précisé que les fonds immobiliers, qu’ils soient directs ou indirects, sont accessibles aux investisseurs non-résidents. En revanche, la détention directe de biens immobiliers en Suisse demeure très difficilement accessible pour ces mêmes investisseurs.